L'Oise Agricole 03 juillet 2014 à 09h22 | Par Aurélie Charrier

Conclusion d'un bail avec l'usufruitier sans l'accord du nu-propriétaire

Le bail conclu avec l'usufruitier seul peut entraîner des conséquences préjudiciables pour le preneur.

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- © Dominique Lapeyre Cavé

En théorie, le bail rural portant doit être conclu avec l'usufruitier et le nu-propriétaire lorsque le droit de propriété est démembré. Le bail conclu avec l'usufruitier seul entraine des conséquences préjudiciables pour le preneur : le nu-propriétaire peut ne pas reconnaître l'existence du bail et demander son annulation !

Mais il est tout de même possible d'outrepasser l'obligation d'accord du nu-propriétaire. Le preneur peut alors soit démontrer l'accord tacite du nu-propriétaire soit utiliser la théorie de l'apparence qui repose sur la conviction que l'usufruitier était le seul propriétaire du bien. C'est sur cette théorie de l'apparence que revient la Cour de cassation dans un arrêt récent. Une veuve, Mme Germaine X avait conclu un bail rural avec Guillaume Y portant sur une serre. Les enfants de Germaine demandent l'annulation du bail puisqu'ils n'ont pas pris part à la signature. Le preneur invoque la théorie de l'apparence, croyant que seule Germaine était propriétaire de la serre en cause.

C'est donc au preneur d'apporter les éléments qui lui y font croire que Germaine était l'unique propriétaire. En l'espèce, celui-ci avait connaissance d'une part, du décès de l'époux de Germaine antérieurement à la signature du bail, et d'autre part, qu'ils avaient eu ensemble deux enfants. Les juges ont jugé que la vérification des éléments prouvant la propriété n'avait pas été faite.

En effet, connaissant la situation maritale de la bailleresse, le preneur aurait dû vérifier la propriété de la serre, en se renseignant auprès du notaire et/ou des services de publicité foncière, au centre des impôts. En effet, dans en l'espèce, Germaine n'était que propriétaire pour un quart et usufruitière pour le reste des biens, ses enfants étant donc nu-propriétaires des biens.

Enfin, le preneur évincé a demandé au tribunal une indemnité réparant le préjudice subi par la perte de son bail. Cette demande est également rejetée, puisqu'il ne peut demander réparation pour sa propre erreur. Cour de cassation, 3eciv, 20 mai 2014, n° 13-11314.

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